금리인하가 전세가격의 상승을 불러와

저는 기본적으로 우리나라에서 전세 제도는 궁극적으로 사라질 운명에 처해 있다고 생각합니다. 

금리가 내리면 내릴수록 전세의 가격은 올라가게 될 것입니다. 

이론상으로 볼 때 집값이 상승하지 않는다고 전제할 때, 전세가격이 집값보다 높은 것이 마땅합니다. 

왜냐하면 집주인은 재산세를 내야 할 것이고, 짒값 하락의 위험까지도 부담해야 하기 때문입니다. 만약 집주인이 돈이 있다면 전세를 보유할 이유가 전혀 없습니다. 

집값이 하락하는 시기에 집주인이 전세를 보유하는 것은 팔고 싶어도 사려는 사람이 나타나지 않기 때문입니다. 

 

[르포]금리인하 이후 첫 주말…강남 전세 더 뜨거워졌다 - 아시아경제

"지난주 개포주공1단지 전셋값은 폭등했어요. 물건 자체가 없어서 그야말로 부르는 게 값이죠. 평형에 따라 다르지만 일주일 사이 8000만원가량 뛴 물건도 있어요. 반면 매매는 완전 거래가 끊긴 건 아닌데 설 연휴 이후론 조용한 상태가 이어지고 있습니다."(서울 강남구 개포주공1단지 K공인) 

위 기사를 보면 금리가 하락하더라도 집값은 요지부동이라는 것을 알 수 있습니다. 물론 전세가격이 상승함에 따라 집값도 상승할 가능성도 발생하지만, 그 힘은 매우 약해 보입니다. 전세가격이 뛰다보면 언젠가 집값에 근접할 테고, 사람들은 전세금을 돌려받지 못할 위험부담을 생각하기 시작할 것입니다. 차라리 집을 사자, 또는 월세로 전환하자는 생각을 하게 될 것입니다. 

전세가 오른다는 것은 다른 면에서 보자면, 집값의 상승이나 월세의 상승을 불러 올 수 있습니다. 하지만 인구가 증가하지 못하는 반면, 주택공급은 상당한 수준에서 유지되고 있는 한 집값이 오르기는 어렵지 않나 생각합니다. 저는 개인적으로 주택이나 토지의 가격이 장기적으로 하락할 수밖에 없고, 이러한 주택 등의 가격 하락이 디플레이션을 몰고 오지 않을까 생각하고 있습니다. 아주 낮은 금리상황에서 찾아오는 디플레이션은 장기화될 가능성이 큽니다.

 많은 국가들이 디플레이션을 방어하기 위해서 낮은 금리를 유지하려고 합니다. 하지만 이렇게 낮은 금리는 과거의 잘못된 투자행위가 청산되는 것은 방해합니다. 산업적으로는 구조조정이 이루어지지 않아 과잉공급상태가 유지될 수 있습니다. 주택의 경우에도 주택의 공급을 유지시켜줍니다. 그리고 기존에 집을 샀던 사람도 "희망 고문"을 당합니다. 그래서 금리가 낮은 상태에서는 자신이 보유한 집을 헐값에 청산하기보다는 끝까지 보유하게 합니다. 주택경기가 크게 가라앉지 않는 이상 건설업체의 입장에서도 주택공급을 줄이지 않습니다. 이렇다면 디플레이션은 약하지만 아주 오랫동안 지속될 것입니다.