집값의 향방은?

바로 아랫글에서 저는 당분간 주택시장의 가격은 수요보다는 공급의 힘에 더 많은 영향을 받을 가능성이 크다고 말씀드렸습니다. 이제 구체적으로 집값의 향방에 관한 제 소견을 말씀드립니다. 

지금 집값의 향방에 대해 관심이 많습니다. 많은 건축업체들은 이제 주택경기가 하강하기 시작할 것이라고 미리 짐작을 하는 것 같습니다. 따라서 빨리 분양을 마무리하려는 듯이 보입니다. 

올해 분양 물량이 많은 것은 앞으로의 물량 중에서 일부를 미리 당겨서 분양하는 것이 아닐까 하는 생각을 하게 됩니다. 분양을 받으려는 수요도 정부의 규제완화 때문에 미래의 것을 앞당긴 측면이 있습니다. 따라서 미래에는 주택에 대한 수요와 공급이 함께 줄어들 가능성이 큽니다. 이런 측면에서 집값의 향방을 정확하게 예측하기는 어렵습니다.

그런데, 수요와 공급 중에서 어느 것이 더 크게 감소할까요? 

수요의 측면에서 볼 때, 수요요소는 인구와 국민소득의 증가인데 지금은 인구와 소득의 증가가 급격하게 이루어지지 않고 있어 앞으로 한 10여년 동안은 정확하게는 모르겠지만 일정한 수준일 거라고 봅니다. 물론 수요의 측면에서는 최근 정부의 진작책에 휘말려 아파트가 오를 것이라고 생각을 해서 미래의 수요를 앞당겨 표출하는 사람도 있었을 테니까, 특히 최근 낮은 이자율은 젊은 층으로 하여금 빚을 내서라도 주택을 사고 싶은 충동을 일으킬 것으로 보이니까, 올해 아파트 수요가 과다하게 책정되어 앞으로는 수요가 감소할 것인데, 인구 및 국민소득에 따라 고정된 수요에서 줄어드는 그 감소폭은 최근 정부의 수요진작책에 따라 증가된 수요량 만큼일 겁니다. 이런 측면에서 보자면, 앞으로 공급이 크게 줄지 않는 이상은 감소된 수요에 맞춰 아파트 가격이 상당히 하락할 가능성도 높습니다. 

 

다른 한편 아파트의 공급측면에서 살펴보겠습니다. 아파트의 공급이 늘면 오히려 아파트의 공급단가가 증가하는 경우가 있습니다. 자재비도 증가하고 뭣보다도 노동자 인건비가 상당히 증가할 가능성이 있습니다. 아무리 건설기술이 발달한다고 하더라도 건설에는 상당히 많은 노동력이 소모되는데, 전국적으로 아파트를 짓게 되면 아파트의 건설단가가 상당히 오를 수가 있습니다. 그렇게 된다면 건설업체로서는 아파트 공급가격을 올릴 수밖에 없을지도 모릅니다. 이렇게 되면 올해 많은 분양에 따라 2년 후에 공급되는 아파트의 건설가격은 상당히 높은 수준을 유지하지로 모르겠습니다. 하지만 실제로 아파트가 완성되어 입주되는 때에는 아파트의 공급폭탄이 떨어져서 전세가격의 하락 및 실질적 아파트 가격의 하락을 불러올 것입니다. 따라서 미분양 아파트는 다시금 헐값에 팔리게 되는 경로를 걷게 됩니다. 건설업계는 채산성을 맞출 수 없게 되어 2년 후에는 아파트 분양물량을 상당히 줄일 겁니다.

 

만약 아파트 분양 물량이 상당히 줄게 된다면 어떤 경우에는 신규 아파트에 대한 수요보다도 공급이 훨씬 못 미치게 될 수 있습니다. 아파트 공급이 줄게 되면 아파트 가격이 오르거나 보합을 유지하고, 아파트 건설업체는 이제야 수익을 올리게 되어 이제 다시 슬슬 아파트 공급을 늘리려는 의욕을 갖게 됩니다. 다시금 이러한 사이클을 반복하면서 아파트의 가격은 올랐다가(혹은 보합상태를 유지하다가) 내려갔다 할 것입니다.

이러한 아파트의 실질가격은 크게 변화도 없이 아주 완만하게 하향 평준화의 길을 걷게 될 것입니다. 하지만 아파트의 명목가격은 통화공급량에 따라 좌우될 것인데 우리의 통화증가는 매우 느리게 일어날 것이고 이렇게 낮은 통화증가량은 물가하락을 불러올 것입니다. 최근 우리의 총수요가 늘지 않는 상태에서 수출이 증가함에 따라 막대한 무역흑자가 누적되고 있습니다. 누적된 무역흑자는 결국 환률의 하락을 가져올 것이고, 높아진 원화가치는 다시금 수입물가의 하락을 가져옵니다. 이 둘이 서로 상승작용을 일으키면 원화가치는 더욱 높아지게 되고, 아파트의 명목가격은 더욱 하락하게 될 것으로 보입니다. 이러한 시나리오는 우리가 일본의 전철을 밟아갈 것이라는 가정을 전제로 하고 있습니다. 여러 면에서 우리는 일본을 매우 닮아가고 있습니다. 이러한 경로가 눈에 보이는 듯 해서 정부당국은 이러한 상황에서 벗어나기 위한 안간힘을 쓸 것이지만, 그것은 불가능할 것입니다. 정부가 안간힘을 쓰면 쓸수록 주택가격의 하락은 지속될 것입니다. 왜냐하면 통화공급을 늘리기 위해 이자율을낮추면 낮출수록 집값은 덜 하락하게 되겠지만, 주택의 공급도 그만큼 유지되기 마련입니다. 주택의 공급은 다시금 집값 하락을 부추길 것입니다. 집의 공급이 계속되는 상태에서 인구구조상 집에 대한 수요는 어느 순간 감소할 날이 올 것입니다. 이 때 집값은 하락을 면치 못할 것입니다.